01 임대차3법이란 무엇인가?
임대차3법은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 3가지 제도를 담은 주택임대차보호법 개정 법률이다.
이 임대차3법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 새롭게 개정된 법으로, 임대인에게는 다소 불리한 제도이다. 따라서 임대인은 임차인에게 감정적으로 대처하지 말고, 임대차3법을 잘 숙지하고 이성적으로 해결하는 전략이 필요하다.
02 임대차기간 중, 임차인에게 대처하는 방
(1) 임대차계약 기간을 확인하고 있어야 한다!
임차인이 계약만료 6개월 전부 1개월 전(2020. 12. 10. 부터는 2개월 전으로 개정되어 시행)까지 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있으므로, 계약갱신 여부를 확인해야 한다. 계약갱신 여부를 확인하지 않아서 묵시적갱신이 되면, 묵시적갱신 기간이 종료되고 나서 또다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문이다.
즉 묵시적으로 계약기간이 연장되지 못하게 해야 한다.
(2) 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우
① 임차인의 계약갱신청구권으로 재임대를 하는 경우라면, 보증금 5% 인상을 협의해서 증액하는 것 역시 잊지 말아야 한다.
② 보증금의 일부를 월세로 전환하는 방법도 좋다. 그리고 임차인이 월세를 2기 연체한다면 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다.
③ 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주할 목적으로 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있다.
④ 실거주가 어렵고 새로운 임차인을 입주시키고 싶다면, 첫째, 1차적으로 실거주가 필요하다고 통지하고 임차인이 계약갱신청구권을 방해하지 않는 방법이다. 실무에서는 별다른 저항 없이 이사 나가는 임차인도 많다. 그러나 계약갱신을 청구하는 사항이라면, 둘째, 임차인에게 이사비 등으로 일정 금액을 보상해 주는 방법으로 협의해서 임차인 스스로 계약갱신을 청구하지 않게 하는 방법이다.
⑤ 임차인이 합의로 이사 가기로 했다면, 신속하게 새로운 임차인과 계약을 체결하고, 그 사실을 임차인에게 알린다(합의 내용을 번복하고 6월 전부터 2월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있기 때문).
⑥ 이미 임차인이 1회 계약갱신청구권을 사용했다면, 종전임차인을 내보내고 새로운 임차인과 새로운 계약을 체결하면 된다. 이때 보증금 상한선인 5% 제한을 받지 않고 보증금을 증액할 수 있다.
03 신규로 임대차계약을 체결하는 경우
① 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우, 2년 계약기간 종료 후 2년 계약갱신청구권을 가지고 있으므로, 4년 동안 보증금을 5% 초과해서 올릴 수 없다는 사실을 인지하고, 적정한 보증금을 책정해서 계약을 체결해야 한다.
② 보증금의 일부를 월세로 전환하는 방법도 좋다. 그리고 임차인이 월세를 2기 연체한다면 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다.
③ 임대인이 2년 후에 실 거주를 목적으로 계약갱신을 거부하고 싶다면, 계약서 작성할 때 특약사항란에 “ ⒜ 계약기간 만료 후 임대인이 실거주해야 한다는 사실을 임대인이 임차인에게 확인 시키고 계약을 체결한 것이다.
⒝ 따라서 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 계약기간 만료 시에 이사 가기로 한다.” 라는 문구를 명기해야 추후 다툼을 줄이면서 계약을 해지할 수 있을 것이다.
04 임대인이 주택을 제3자에게 매도 시
(1) 임대차계약 기간 중에 매도 시
① 임대차계약 기간이 6개월 이상 남아 있는 기간에 소유권이전등기를 마쳤다면 새로운 소유자에게 임차인이 계약갱신청구권을 행사해야 한다. 이때 매수인이 실 거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거부할 수 있다.
② 임대차기간 만료일 6개월 전부터 2개월 전에 임차인이 임대인(매도인)에게 계약해지 의사를 표명했어도, 6개월 전부터 2개월 전에는 언제든 번복해서 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
임대인(매도인)이 매수자와 계약을 하는 기간에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 매수인이 실 거주를 할 수 없고, 매매계약의 무산으로 손해배상 책임이 발생할 수도 있다.
③ 따라서 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 해서 매매계약을 체결하는 사항이라면, 매도인이 임차인에게 계약갱신청구권을 포기한다는 확인서를 받지 말고, 매수인에게 직접 확인서를 작성하도록 해야 한다.
그래서 계약서 특약사항란에 다음과 같이 명기하면 좋을 것이다.
“1. 본 계약은 매수인이 실입주하는 조건으로 매매계약을 작성하는 계약이다.
2. 1항에 따라 임차인이 계약만료 시, 또는 2021년 3월 31일까지 퇴거하기로 매수인에게 약속했고, 이를 증빙하기 위해서 매도인 책임 하에 임차인이 직접 매수인에게 퇴거확인서를 작성하여 제출해야 한다.
3. 만일 계약 후 5일 이내에 임차인의 퇴거 확인서를 매수인에게 제출하지 않으면 본 매매계약은 무효로 하고 수수한 금액은 아무조건 없이 반환해야 한다.“
그리고 매매계약서와 별도로 임차인의 퇴거확인서는 다음과 같이 작성하면 된다.
“ 임차인 OOO는 임차주택이 매수인이 실입주하는 조건으로 매매계약서를 체결한 사실을 확인했다. 따라서 임차인은 계약만료 시,
또는 2021년 3월 31일까지 퇴거하기로 하는 확인서를 새로운 매수인에게 작성하여 제출한 것이다. 이에 따라 임차인 OOO는 위 기간 내에 매도인과 매수인 모두에게 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 퇴거하기로 한다.” 라고 확인서를 작성해 두면 매수인 명의로 소유권이전등기 후 위 약속기간에 임차인이 퇴거를 거부할 수 없다는 것이 법무부의 판단이다.
05 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사례
주임법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
06 Q&A로 풀어보는 임대인 상담사례
<질문 1> 임차인과 재계약해서 총 3년이 지났는데, 계약기간을 총 4년만 보호하면 되나요? 아니면 또다시 계약갱신기간 2년을 추가해서 총 6년이 되나요?
<답변 1> 묵시적계약갱신이나 재계약 등으로 세입자와 재계약해서 임차인이 4년을 이상 거주하고 있었더라도 임차인은 종전계약 만료 후에 추가로 2년 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
다만, 집주인이 전세 만기 6개월 전부터 2개원 전까지 집주인 본인 또는 직계 존비속이 직접 거주할 목적으로 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다.
종전임차인의 보증금과 현재 보증금의 시세가 차이가 큰 경우에는 임대인과 임차인 모두 2가지를 고려해야 합니다.
첫째, 본인 또는 직계 존비속이 직접 거주할 목적으로 세입자의 계약갱신 요구를 거부하는 방법, 둘째, 전세시장이 부족해서 전세가가 상승하게 되는 상황에서 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 추가로 2년만 보호 받고,
총 4년 후에는 집을 비워주고 전세가격이 폭등한 다른 주택으로 이사 가야 한다는 것입니다. 임대인 입장에서도 4년 동안만 보증금 5%를 초과해서 올리지 못하지, 4년 후에는 새로운 임차인과 시세에 맞는 가격으로 계약을 체결할 수 있다.
그래서 임차인이 계약갱신청구권만 가지고 임대인에게 유리하다고 할 수 없으므로, 협의를 통해서 재계약하거나 이사비용 등을 받고, 계약을 해지하는 방법을 택해야 합니다.
항상 법보다 우선하는 것이 임대인과 임차인의 합의정신일 것입니다. 정부가 법만 만들면 알아서 임차인에게 유리해 질것이라는 판단은 잘못된 것입니다.
<질문 2> 세입자 안 나가면 1주택자도 양도세를 비과세 받지 못하나요?
<답변 2> 조정대상지역 내에서 일시적 2주택자로 비과세 혜택을 보려면, 1주택자가 1년이 지나서 새주택을 취득 후, 새주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 전입과 1년 이내에 2년 거주한 종전주택을 팔아야 합니다.
비조정대상지역 내에서는 1주택자가 1년이 지나서 새주택을 취득 후, 새주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 2년 이상 보유한 종전주택을 팔아야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
그런데 기존주택에 살던 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면, 2년 더 살 수 있게 돼 1년 내 처분 요건이 어려워져 양도세 비과세 혜택을 볼 수 없고, 취득세 역시 1년 이내에 팔아야만 취득세 중과를 피할 수 있는데, 팔지 못하므로 인해서 중과가 예상됩니다.
임대차3법에 대한 자세한 내용과, 임차인이 현명하게 대처하는 방법 등은 유튜브채널(부동산채움tv)을 구독해서 시청하시면 됩니다
부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표
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