안녕하십니까? LG에서 늘 고객의 소리에 답을 잘 해 주셔서 감사드립니다. 몇가지 여쭤보겠습니다.
1.도시에 살면서 서산시 대산읍에 전답(자연녹지 지역임)을 가지고 있습니다. 그런데 어제 농업기반공사 서산지사에서 농지임대수탁사업을 하니 신고하라는 통지를 받았습니다. 반드시 그렇게 해야하는 것인지, 농사짓는분에게 계속 임대해야하는 것인지 알 수가 없어서 문의드립니다.
2.일반주거지로 되어있지만 지목은 전답인 경우도 반드시 기반공사에 위탁영농을 해야합니까?
3.개발을 하게 되어 보상을 해야 할 경우 3천만원 이상은 채권으로 하여 불이익을 받을 수 있다는데 그것은 무슨 뜻입니까?
우문에 현답 부탁드리며 행운을 기원합니다.
답변
농림부는 농지소유자가 농지를 농지은행(농업기반공사)에 위탁하면 전업농 등에게 임대해주는 「농지임대수탁사업」이 10월 1일부터 본격 시행된다고 밝혔다.
농지은행의 농지임대수탁사업은 그동안 질병·징집 등 불가피한 경우를 제외하고는 원칙적으로 농지임대가 금지되어 너무 경직되게 임대차 제도가 운영된다는 지적이 있어왔다. 이에 지난 7월 농지의 효율적 이용과 전업농의 규모화가 촉진될 수 있도록 농지임대차 규정이 개정됐다.
농업기반공사는 지난 7월부터 농지거래 가격 및 매물 등에 관한 정보를 on-line으로 제공해 주는 「농지포탈사이트」를 개설했다. 10월 1일부터 농지임대수탁사업이 시행되면 농지시장의 불안정이 어느 정도 해소될 것으로 보인다.
* 경영위기에 처한 농가의 농지를 매입하여 부채를 갚게 하고, 그 농지를 다시 매각농가에 임대해주는 농지은행의「경영회생지원농지매입사업」은 내년초 시행예정
* 농지은행제도 시행을 위한 「농업기반공사 및 농지관리기금법 일부개정 법률안」은 9.27일 국무회의에서 의결되어 10월중 국회에 제출 예정
농림부는 이같은 농지임대수탁사업 실시가 전업농의 경영규모 확대로 이어져 농지의 효율적 이용을 뒷받침 할 수 있도록 농지은행을 통해 체계적으로 관리해 나갈 방침이다.
농지소유자가 농지은행에 임대위탁을 신청하면, 전업농위주로 임차인을 선정한 뒤 위탁자와 농지은행 간에 임대 수·위탁 계약을 체결하고, 공사는 임차인과 임대차 계약을 체결한다.
농지은행은 계약기간 동안 당해 농지를 임대관리하고 임차인으로부터 임차료를 징수하여 수탁 수수료를 차감한 금액을 위탁자에게 지급하는 방식으로 운영된다.
* 수탁수수료 : 농지규모에 따라 차등 부과하되, 매년 임차료의 평균 10% 수준
앞으로 농지소유자가 농지은행에 맡길 수 있는 농지는 현행 농지법상 임대 또는 사용대가 가능한 농지와 수탁농지에 부속한 고정식온실·버섯재배사 등 시설물도 포함된다.
< 임대 또는 사용대가 가능한 농지 >
ⅰ) 60세 이상의 고령으로 더 이상 농업경영에 종사하지 아니한 자가 거주지 시·군 또는 연접한 시·군에 소재하는 농지 중 자경기간이 5년을 초과한 농지
ⅱ) 질병, 징집, 선거에 의한 공직취임 등 일시적 자경곤란 농지
ⅲ) 상속에 의하여 취득한 농지(30,000㎡ 이내)
ⅳ) 자경을 목적으로 취득한 농지를 농업기반공사에 임대를 위탁한 경우
다만, 임차인의 안정적인 영농보장과 농지처분의무를 회피할 수단으로 농지임대수탁사업이 악용될 소지를 예방하기 위해 다음의 경우는 농지은행의 수탁대상에서 제외키로 하였다.
< 수탁대상에서 제외되는 농지 >
ⅰ) 일정규모 이하의 소규모 농지(농업진흥지역 내 1,000㎡미만, 농업진흥지역 밖 1,500㎡미만)
ⅱ) 농지전용허가(협의)를 받거나 신고를 마친 농지
ⅲ) 택지·도시개발예정지구, 도로구역 등 각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지내의 농지
ⅳ) 도시지역 및 계획관리지역내의 농지 중 농업진흥지역이 아닌 농지
ⅴ) 자연재해로 형질이 변경되거나 장기간 유휴화되어 농작물의 경작에 부적합한 농지
ⅵ) 주말·체험 영농목적으로 소유한 농지(1,000㎡미만) 등
이와 함께 임차인의 안정적인 영농보장을 위해 농지임대차 계약조건도 임차인 중심으로 운영해 나갈 계획이다.
임대기간은 통상 임대기간보다 장기인 5년 이상으로 하여 임차인의 계획적인 농업경영이 가능토록 하고, 임차료 또한 농지은행이 조사한 지역별 임차료 수준과 향후 임차료 수준 등을 감안하여 농지은행과 임차인이 협의 결정하는 한편, 읍·면별 임차료 상한제를 도입하여 그 범위를 초과할 수 없도록 하였다. 위탁자가 소유농지를 매도·증여 또는 자경 등의 사유로 수위탁 계약을 해지하는 경우에는 잔여임대기간 총 임차료의 20%를 위약금으로 징수하여 임차인에게 지급키로 하였다.
농림부는 투기목적의 농지취득 및 불법적인 관행임대를 방지해 나간다는 방침으로 실경작 여부 확인을 위해 실시하는 ｢농지이용실태조사｣ 기준도 더욱 강화한다.
농지이용실태 조사기간을 매년 10.1~11.30에서 9.1~11.30일까지 1개월 연장하고, 읍·면·동 외에 농업기반공사도 함께 현지 조사에 참여토록 했다. 또 시·군의 ｢토지대장전산정보자료｣ 등을 적극 조사에 활용, 조사대상에서 누락되는 사례가 없도록 했다. 타 시·군 및 타 시·도 거주자의 소유농지와 도시 인근지역내 소유농지 등은 중점조사대상으로 하여 특별관리해 나간다.
농림부는 이와 같이 농지의 임대허용범위가 확대되었다 하더라도 농지은행에 위탁신청을 한 후 해당농지가 수탁대상이 아니거나 임차인을 구할 수 없는 경우, 위탁농지를 소유자가 자경해야 하고, 그렇지 않으면 농지법에 따라 처분의무가 부과된다고 밝혔다.
10.1일부터 농지임대수탁 사업이 시행됨에 따라 농지를 농지은행에 위탁하고자 할 경우에는 농업기반공사 본사·지역본부 또는 지사에 언제든지 방문 또는 전화 등을 통해 문의·상담할 수 있으며, 상담전화(1577-7770)나 농지은행 포탈사이트(인터넷 주소창에서 한글로 ‘농지은행’ 또는 ‘farmlandbank.or.kr’입력)를 통해서도 위탁신청 등이 가능하다.
문의 농지과 이영식 사무관 02-500-1666, 1672
3000만원 넘는 부분 채권으로 보상
내년 1월부터 보유토지의 소재지나 연접 시^구^읍^면에 거주하지 않으면 부재부동산 소유자로 분류돼 토지보상시 채권보상 대상에 포함된다.
부재지주로 결정되면 보상금이 3000만원을 넘는 부분에 대해 채권보상이 이뤄져 불이익을 받게 된다.
건설교통부는 이같은 내용을 골자로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행령 개정안을 마련, 관계부처 협의를 마치고 27일 입법예고한다고 밝혔다.
개정안은 의견수렴 과정과 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등을 거쳐 내년 1월부터 시행될 예정이다.
이는 8^31부동산종합대책의 일환으로, 토지보상금 급증으로 인근지역의 지가가 상승하는 등 부작용을 방지하고 채권보상을 활성화하기 위한 조치다.
개정안은 현재 당해 토지가 소재하고 있는 시^구 또는 읍^면 연접한 시^구 또는 읍^면 당해 토지가 소재하는 지역으로부터 직선거리 20 이내의 지역에 거주하고 있는 경우 등을 부동산 소유자로 인정했으나 이중 20 이내 거주 규정을 삭제했다. 이에따라 내년 1월 이후 국가나 지자체, 공공기관 등이 택지, 도로, 공항, 항만 등 공익을 목적으로 시행하는 사업은 이 규정을 적용받는다.
이미 토지보상이 마무리된 판교의 경우 종전에는 연접 구가 아니더라도 20 이내 거주규정으로 강남구, 송파구 주민까지 재지주 대상에 포함됐으나 앞으로는 이들 지역 주민은 부재지주로 분류돼 보상액이 3000만원을 넘으면 채권보상을 받게 된다.
정부는 이외에 2007년부터 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지 등에 실거래가에 60%까지 양도세가 부과할 수 있도록 소득세법 개정을 추진중이어서 부재지주는 보상 뿐아니라 세제에 있어서도 크게 불이익을 받을 전망이다.
